Se nos plantea en el despacho, a petición de los titulares registrales de un inmueble catalogado y protegido por encontrarse dentro de un parque natural, que consecuencias jurídicas tendría para una comunidad de propietarios, la adjudicación en pública subasta del citado inmueble.
Debemos de partir de la base de que uno de los principales problemas que tienen hoy en día las Comunidades de propietarios se centra en que la Ley de Propiedad Horizontal no reconoce a la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica, de tal forma que son los individuos que la componen (propietarios), y no el grupo como tal, los sujetos de derechos y obligaciones, representados por el Presidente a quien le asiste la facultad de representar a la propia Comunidad en juicio y fuera de él.
Respecto a la falta de personalidad de las comunidades de propietarios, la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, se refiere a ellas, sin citarlas expresamente, en el art. 6 al establecer que: “Podrán ser parte en los procesos civiles:… 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte”.
Por ello, es claro que las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica, afirmación que parece resuelta ante las modificaciones producidas en la legislación española tales como el art. 6.1.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica; el derogado último párrafo del art. 11 del Reglamento Hipotecario por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª) de 31 de enero de 2001 por entender que vulneraba el requisito de la personalidad jurídica; el segundo párrafo del art. 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre entidades sin personalidad jurídica donde se cita las Comunidades de Propiedad Horizontal, y el art. 7.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial relativo a la defensa de los intereses de los grupos colectivos.
Esta negativa a admitir la personalidad jurídica de las comunidades también ha sido refrendada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones, como la de 3 de Marzo de 2008, en la que señala que “hay determinados aspectos cuyo lenguaje recuerda al de las personas jurídicas. Así, hay “órganos de gobierno” (art. 13.1 LPH), el Presidente es el representante legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH), la Comunidad responderá de sus deudas (art. 22 LPH), hay créditos a favor de la Comunidad [art. 9.1 e) LPH], le corresponde la titularidad del fondo de reserva [art. 9.1 f) LPH], etc; además, nos encontramos con habituales situaciones en las que la Comunidad tiene empleados (conserjes, etc.), abona nóminas, paga la Seguridad Social por ellos, practica retenciones fiscales a los mismos, arrienda partes comunes y repercute IVA (p. ej. cartel publicitario en azotea, etc.). No obstante estas apariencias, es doctrina común la de entender que no tiene personalidad, hipótesis que se barajó en la tramitación parlamentaria de la Ley de 21 de julio de 1960 pero se consideró que no procedía tal reconocimiento.”
En definitiva, estas Comunidades carecen de personalidad jurídica, lo que no quita que puedan ser tributarias de personalidad procesal: para facilitar su actuación en el proceso se utilizará la abstracción (y quizás la ficción) de atribuir a su presidente la facultad ex lege de representar a la comunidad.
La conclusión actual con la que todos están de acuerdo es la de que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y que cuando el art. 13 LPH le confiere al Presidente la representación de la comunidad, ello se hace en la siguiente perspectiva:
1.- La representación del presidente no tiene lugar para suplir la falta de capacidad del principal, sino en beneficio de una mejor dirección de la comunidad.
2.- La actuación del presidente está sometida a la voluntad de la comunidad acordada en junta de propietarios.
3.- La gestión representativa del presidente además de venir sometida a responsabilidad, puede ser removida antes de que concluya naturalmente su mandato.
La doctrina de las Audiencias han negado sistemáticamente la consideración de personalidad jurídica a las comunidades, lo que les ha originado numerosas limitaciones en su actuar en el mundo jurídico.
Así, la AP Madrid, Sec. 18.ª, 327/2008, de 17 de junio negaba que una comunidad pudiera adquirir por usucapión en el sentido de que “las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica, por lo que no podrían adquirir bienes por usucapión”.
Esta ausencia de personalidad jurídica puede provocar numerosos problemas para la propia Comunidad de Propietarios, en supuestos tales como el de la inscripción en el Registro de la Propiedad tras la adquisición de una finca rustica o urbana. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha inadmitido la posibilidad de que la comunidad de propietarios, como tal, pueda acceder al registro de la propiedad como adquirente de bienes inmuebles al carecer de personalidad jurídica, y así lo señala la Resolución de la DGRN de fecha 25 Mayo 2005, que señala que: “1. Se presente en el Registro escritura por la que una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal adquiere una finca rústica. La Registradora deniega la inscripción por los defectos de carecer dicha comunidad de personalidad jurídica y por no acreditarse debidamente la representación del Presidente de la comunidad, que es quien comparece para adquirir.
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente.” En la misma línea se manifestó la Resolución de la DGRN de fecha 23 de Junio de 2001 que apunta que “tampoco es posible practicar la inscripción del inmueble directamente a favor de la comunidad de propietarios con indicación de su afectación por destino, ya que carece de personalidad jurídica, pues el ordenamiento vigente solo le reconoce capacidad procesal y de gestión.”
Así, las Comunidades pueden ser titulares de una cuenta bancaria, pero no pueden ni comprar un bien inmueble, ni comprar una plaza de garaje, ni adjudicarse el piso de un moroso en una subasta judicial, e incluso, al no tener de autonomía y patrimonio propio no puede suscribir un depósito en entidad bancaria si quisiera dar rendimiento a sus fondos.
En la actualidad, la atribución de la personalidad jurídica tiene trascendencia erga omnes, ya que no se circunscribe a la esfera interna de los constituyentes del nuevo ente, sino que afecta principalmente a los terceros, al tráfico jurídico, al orden social en definitiva. Lo que, unido a la categórica formulación del art. 35.2.º del Código Civil, impone la premisa de que para que la sociedad civil tenga personalidad jurídica es preciso que una norma legal formulada en términos positivos se la conceda. Con ello, solo una reforma de la LPH que atribuyera personalidad jurídica a las comunidades de forma expresa podría resolver la actual situación.
Resulta claro por tanto que una Comunidad de Propietarios no podrá jamás inscribir en el Registro de la Propiedad, un bien inmueble procedente de una subasta judicial a nombre de la propia Comunidad, sino que por el contrario deberá inscribir el mismo, a favor de cada uno de los comuneros propietarios en proporción a su cuota de participación.
Una vez adjudicado el bien a favor de la Comunidad de Propietarios y dictado Testimonio del Auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, se convocará Junta general de Propietarios, para que sea aprobado por el régimen de mayorías que establece el Artículo 17 LPH la asignación en proporción a su cuota de participación del inmueble adjudicado a favor de cada propietario. Una vez aprobado por la mayoría legal, el acta de la propia Junta deberá ser elevada a público ante Notario, para que junto con el testimonio judicial, pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, previa la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que conforme al artículo 7 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su redacción vigente, Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 septiembre y el Artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de 29 de Mayo de 1995, la base imponible viene siempre constituida por el precio de remate, más las cargas que, en su caso, asuma el adjudicatario, al tipo impositivo actual.
Una vez abonados los impuestos correspondientes por cada uno de los comuneros, que serán los sujetos pasivos a cuyo nombre se inscribirá la finca en base a su cuota de participación en la propia Comunidad, accederá al Registro de la Propiedad el Testimonio judicial, junto al mandamiento de cancelación de cargas y el acta de la Junta general de propietarios elevada a público ante Notario, para ser calificado por el Registrador de la Propiedad competente, quien tras un estudio pormenorizado de la documentación presentada, practicará o denegará la inscripción, y en caso afirmativo, se practicarán tantas inscripciones como propietarios haya en la Comunidad. Asimismo se practicará una única inscripción cancelando las cargas que existiesen.
Otro punto de importancia e interés, es la peculiaridad del bien objeto de adjudicación, al ser un Inmueble Catalogado, ubicado dentro de un parque natural andaluz.
Para ello deberemos tener en cuenta la los Artículos 17 y 18 Ley 14/2007, de 26 de Noviembre del Patrimonio Histórico de Andalucía, que sustituye a la temprana Ley 1/1991, de 3 de Julio.
Igualmente hay que tener en cuenta el Artículo 38 de la Ley 16/1985, 25 de Junio de Patrimonio Histórico Español.
Esta Ley debe ser completada con el RD 111/1986, 10 enero de desarrollo parcial de la Ley 16/1985, 25 de Junio del Patrimonio Histórico Español.
Dada su ubicación al estar situado el Inmueble dentro de parque natural andaluz, hay que analizar la Ley 2/1989, de 18 Julio por la que se aprueba el inventario de espacios naturales protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección, juntamente a la Ley 42/2007, 13 de Diciembre, de Patrimonio Natural y Biodiversidad, concretamente el artículo 39 relativo a la Utilidad pública y derecho de tanteo y retracto sobre espacios naturales protegidos.
Con ello queremos significar, que la peculiaridad del bien adjudicado, hace que la administración competente (Junta Andalucía) tenga un derecho de adquisición preferente pudiendo ejercitar los derechos de tanteo y de retracto.
A modo de ejemplo, la Resolución de 7 de julio de 1992, de la Agencia de Medio Ambiente, por la que se acuerda el ejercicio del derecho de retracto sobre la finca segregada de la denominada Cortijo del Paraíso, del término municipal de Níjar (Almería).
En definitiva, el panorama jurídico para una Comunidad de Propietarios que adquiera una finca en semejante escenario, será complejo, dado que deberá inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de todos los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas, y nunca a nombre de la propia Comunidad, para posteriormente tener la obligación de comunicar a la Junta de Andalucía su adquisición, a fin de que la Consejería competente ejercite el derecho de retracto.
