Tras algún titubeo de la jurisprudencia –inspirado en la aplicación del art. 56 LAU 64 (que extendió su aplicación temporal por el Derecho transitorio de la LAU 94) y que legitimaba el desistimiento unilateral del arrendatario (también del de local de negocio)-, actualmente se consolida la doctrina de que no cabe el desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, salvo que se pacte o lo acepte el arrendador, éste puede reclamar el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, sin moderación. El último pronunciamiento del Tribunal Supremo en la materia (STS 16 mayo de 2017 [RJ 2017/ 2308]) considera ya “doctrina de Sala” la que sigue: en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda el arrendatario no dispone de un derecho de desistimiento –que sí tiene el de vivienda en los términos del art. 11 LAU-, por lo que, salvo que se pactara entre las partes expresamente, no puede apartarse del contrato motu proprio sin que se considere incumplimiento contractual. Y estando ante dicha calificación, el arrendador puede resolver y pedir indemnización por daños y perjuicios pero también puede –como es el caso de este supuesto- exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados y, por tanto, pretender las rentas devengadas y las que se devenguen conforme se fije en el contrato. Esta sentencia confirma lo señalado en la STS 18 de marzo de 2016 (RJ 2016/852) y, en cierta manera, lo que se intuía en la STS 12 de noviembre de 2009 (RJ 2009/7287).
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Es así que en este ámbito operan las siguientes reglas:
a) No hay derecho de desistimiento para el arrendatario de local de negocio, salvo que se pacte. La LAU 94 no ha regulado el desistimiento en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda (el art. 11 se refiere exclusivamente a los de vivienda) por lo que el arrendatario de local de negocio carece de semejante facultad contractual –sin que quepa aplicación analógica o extensiva del art. 11 LAU, porque no hay laguna de regulación-. Lógicamente, habrá desistimiento para el arrendatario de local de negocio cuando se pacte, ya sea expresamente ya sea a través de cláusulas de penalización para el supuesto de desistimiento anticipado, en las que se deja constancia de la existencia de esa posibilidad, aunque sea para penalizar la conducta con una liquidación de daños concreta. También desplegaría sus efectos la voluntad del arrendatario de terminar el contrato anticipadamente cuando el arrendador convenga en la resolución del contrato. En este caso, estaríamos, en realidad, ante un caso de mutuo disenso, que necesita el consentimiento de ambos contratantes para poner fin al contrato.
b) El arrendatario que termina unilateralmente el contrato incumple y el arrendador puede pedir también el cumplimiento del contrato, es decir el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, “sin moderación”. Así las cosas, si el arrendatario incumple –y no desiste porque no cabe tal desistimiento- el arrendador se encuentra ante la siguiente alternativa, derivada del art. 1124 CC:
- Si no le interesa seguir vinculado a un arrendatario incumplidor, puede pedir la resolución del contrato y exigir la indemnización correspondiente a los daños que han sido causados (ex art. 1124 y 1101 CC). Ello supone que el contrato se extingue y que, por lo tanto, puede ofrecer a otro inquilino la finca que el arrendatario habrá de desocupar. Sobre los parámetros para cálculo de la indemnización por lucro cesante, cfr. STS 9 abril 2012 (RJ 2012/8986).
- Puede instar asimismo el cumplimiento del contrato –siempre que sea posible- y exigir todas las rentas hasta la terminación del contrato –e incluso una indemnización por otros daños, si se acreditan-. El contrato continúa vigente, también para el arrendador, que sigue vinculado a las obligaciones que le incumben, entre otras, la de mantener el inmueble a disposición del arrendatario, y ello aunque éste hubiera entregado las llaves –lo cual es totalmente incompatible con nuevos arrendamientos del local-. La jurisprudencia entiende no se han de moderar las cantidades a exigir porque, en puridad, dichas cantidades son las rentas devengadas y las que se devenguen por cumplimiento: no se está liquidando una compensación por incumplimiento que haya de moderarse.
En principio, el arrendador puede elegir entre ambas posibilidades y lo hará en función de lo que sea más ventajoso para su posición patrimonial. Elegirá, seguramente, la resolución cuando la posibilidad de recuperar la libre disposición del inmueble para volverlo a arrendar, quizás en condiciones más beneficiosas para él, junto con la indemnización de daños que se acumulará por el interés negativo, se perciba como mejor opción que exigir el cumplimiento de lo que queda del contrato hasta su terminación pero no disponiendo del local. En tiempos de crisis inmobiliaria, con poca demanda, le conviene la acción de cumplimiento que le asegura el pago de las rentas pactadas en lugar de buscar nuevo arrendatario y resolver (aunque asuma la pérdida de oportunidad de un mejor arrendatario y la inseguridad e incertidumbre que envuelve a la condena de obligaciones futuras).
Hasta aquí la clara doctrina del Tribunal Supremo. A mi juicio, en cambio, no debería mantenerse, con la simplicidad que se hace, la regla general de que el arrendador de local tendrá siempre la posibilidad de pedir el cumplimiento del contrato, ante cualesquiera circunstancias –en lugar de dar por terminado el contrato con la indemnización correspondiente-. Ello será así siempre que no se den escenarios –no tan excepcionales en los contratos de arrendamiento de local- que determinen que la acción de cumplimiento en ciertos supuestos devenga irrazonable y excesiva: un contrato de larga o media duración en el que el arrendatario expone su voluntad de terminar con el contrato al principio del mismo y la aparición de circunstancias que bordeen la imposibilidad sobrevenida del deudor, pero que no tengan tanta entidad para dar fundamento a una rebus, pueden ser algunos de ellos. En estos casos, que el acreedor sostenga su derecho a cumplir puede contemplarse como una pretensión contraria a la buena fe contractual o determinante de un abuso de derecho y por lo tanto contraria a Derecho ex art. 7 CC. La pretensión de cumplimiento por el acreedor, por tanto, merecería, en ciertas hipótesis, un careo riguroso con la buena fe para despejar dudas sobre su irrazonabilidad (tal y como se hace, por ejemplo, en art. III.-3:301 DCFR).
Socia de Cremades & Calvo-Sotelo
