En fecha 25 de mayo de 2023 ha sido publicada en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda y el presente artículo tiene por objeto poner luz sobre las definiciones y medidas que en ella se introducen.

En primer lugar, ha sido objeto de discusión en el sector a lo largo de los últimos meses la importancia de determinar la protección jurídica de que debe gozar el Derecho a la Vivienda. Así, en primer lugar conviene tener en cuenta que el artículo 47 de la Constitución Española contempla que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho” y esta ley no es sino el reflejo de la actuación de los poderes públicos para cumplir con dicho mandato. Ahora bien, el artículo 47 se encuentra dentro del Capítulo Tercero de la Constitución (De los principios rectores de la política social y económica) y no dentro de la Sección 1ª (De los derechos fundamentales y de las libertades públicas) del Capítulo Segundo por lo que no podemos entender el Derecho a la Vivienda como un derecho fundamental de los ciudadanos.

Por otro lado, y en relación con lo anterior, conviene hacer referencia al derecho a la propiedad privada, art. 33 de la Constitución, ya que a pesar de que no se encuentra en la sección relativa a los derechos fundamentales, sí que se encuentra en el mismo capítulo Segundo y no en el Tercero. En este sentido, ha existido discusión doctrinal acerca de la consideración del derecho a la propiedad privada como un derecho fundamental y, si bien hay posturas que consideran que el texto debe interpretarse de manera amplia, el Tribunal Constitucional ha mantenido una postura restrictiva, limitando los derechos fundamentales a los contenidos en la Sección 1ª del Capítulo Segundo.

Teniendo en cuenta lo anterior, y con independencia de la consideración de ambos derechos (derecho a la propiedad privada y derecho a la vivienda), lo que está claro es que cualquier actuación de los poderes públicos en el ámbito del derecho a la vivienda debe ser llevada a cabo con precaución para evitar un menoscabo del derecho a la propiedad privada.

Con esto en mente, pasaremos a continuación a mencionar algunos de los aspectos y medidas más relevantes que se han incluido en la mencionada Ley por el Derecho a la Vivienda:

 

  • Por un lado, se establecen límites a la subida del precio del alquiler. Por un lado, se ha mantenido el límite que ya estaba previsto para el año 2023 (consistente en un máximo de un 2%) y se ha elevado para el año 2024 a un máximo de un 3%. En relación con esta limitación, está prevista la sustitución del IPC como índice de referencia por otro de nueva creación a partir de 2025. para, antes del 31 de diciembre del próximo año, crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC.
  • Por otro lado, la ley modifica el concepto de grandes tenedores reduciendo el número de inmuebles a cinco, en lugar de los diez que se exigían hasta la fecha.

 

  • Adicionalmente, se introduce el concepto de zona tensionada definiéndola como aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Para ello se prevé que serán las Administraciones competentes en materia de vivienda quienes podrán declararlas y orientar sus actuaciones a hacer accesible el acceso a la vivienda. En este sentido es de interés lo previsto en el artículo 18 de la ley y en su disposición adicional tercera en la que se establece la previsión de un proceso de revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado. Este proceso de revisión tendrá lugar a los tres años desde la entrada en vigor de la ley.

 

Los criterios para la determinación de una zona tensionada se contemplan en el artículo 18.3, siendo necesaria la elaboración de una memoria que lo justifique y considerando que existe riesgo de abastecimiento insuficiente cuando (i) la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, o (ii) el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

  • La ley también rebaja de diez a cinco inmuebles el concepto de grandes tenedores y extiende a las personas físicas las restricciones para arrendadores contempladas en zonas tensionadas. 
  • Además, la nueva ley introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. De este modo, los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.
  • En materia fiscal, se introducen, entre otras medidas, beneficios fiscales o urbanísticos para aquellas personas titulares de viviendas que tengan un alquiler con un precio reducido y se permite a los Ayuntamientos aplicar recargos en el IBI a aquellas personas que tengan más de cuatro viviendas vacías por más de dos años. En este ámbito, es de especial interés nuevo concepto de vivienda asequible incentivada, que consiste en otorgar beneficios a aquellas viviendas de titularidad privada que pongan precios de alquiler reducidos para personas con niveles de ingresos que no les permiten acceder a una vivienda a precio de mercado (incluso viviendas cuya titularidad corresponde a asociaciones o fundaciones).
  • Es importante también resaltar las modificaciones que esta ley introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, al hacer cambios en los artículos 10, 17 y 20 e introducir las disposiciones final undécima y transitoria séptima. 

 

Así, en el artículo 10 se introducen los apartados 2 y 3 que se refieren, el número 2, a la posibilidad de prórroga extraordinaria de un año en los mismos términos y condiciones previa acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hayan pactado nuevas condiciones; y el número 3, a la posibilidad de prórroga extraordinaria por plazos anuales adicional al año señalado en el número 2, hasta un máximo de tres años, para el caso de viviendas ubicadas en zonas tensionadas, debiendo ser esta prórroga aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que (i) se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, (ii) se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de nueva creación, o (iii) en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 la necesidad de destinar el inmueble a familiares, etc.

Se modifica el apartado 3 del artículo 17 para añadir que el pago se efectuará a través de medios electrónicos y se añaden los apartados 6 y 7 que se refieren a limitaciones a la renta del arrendamiento de un inmueble ubicado en una zona tensionada y las posibilidades de aumentar un 10% dicha renta en determinadas condiciones; y al límite que se impone a la renta del arrendamiento de un inmueble ubicado en una zona tensionada estableciendo como límite máximo el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Del mismo modo, se modifica el apartado 1 del artículo 20 para indicar que los gastos gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, a diferencia de anteriormente en que el arrendador únicamente debía asumir dichos gastos de manera obligatoria si era persona jurídica.

La disposición final undécima se refiere al índice de nueva creación que deberá ser aprobado antes del 31 de diciembre de 2024 y que ya fue mencionado anteriormente.

Y, por último, la disposición transitoria séptima establece que lo dispuesto en el apartado 7 del artículo 17 únicamente se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la ley aprobada en 2023 y una vez se encuentre aprobado el sistema de índices de precios de referencia al que se refiere la disposición final undécima.

En conclusión, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha introducido novedades y modificaciones en diversos ámbitos a la par que ha generado reticencias entre los profesionales del sector inmobiliario por lo que únicamente queda esperar que no provoque tantos problemas como los que parece que pueden surgir de la literalidad contenida en la ley.

 

Joaquín Rodríguez Puerta

Abogado Real Estate en Cremades & Calvo-Sotelo

De acuerdo