Hemos visto cómo en los últimos años, sobre todo en las zonas más turísticas del país, proliferan las viviendas denominas “de alquiler vacacional”, así que allí donde antes había viviendas vacías sin que tuvieran rendimiento alguno para sus propietarios, ahora éstos han visto en este tipo de alquiler de uso turístico una considerable fuente de ingresos. Y ello se topa de bruces con los intereses generales de las comunidades de propietarios, que en muchas ocasiones no ve con buenos ojos a aquellos propietarios que alquilan sus viviendas de este modo, puesto que parece que a priori esta actividad va a ser perturbadora para el resto de los vecinos que destinan sus viviendas a residencia habitual.

Aún todavía no tenemos una jurisprudencia consolidada al respecto por lo que podemos ver que nuestros tribunales resuelven de manera muy dispar sobre este tipo de asuntos, y ello además porque la regulación de las viviendas turísticas está excluida expresamente de nuestra Ley 29/1994, de 25 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y deja a las comunidades autonómicas su normalización y requisitos, por lo que habrá de ir en muchas ocasiones a la jurisprudencia menor de las Audiencias provinciales para ver cómo se resuelve la problemática de estos intereses confrontados en las distintas regiones del país.

Echando un vistazo a esta jurisprudencia, podemos destacar tres puntos de controversia que se repiten constantemente en nuestros tribunales:

  1. Las conductas de los inquilinos de las viviendas de alquiler vacacional, que en muchas ocasiones realizan actividades molestas, nocivas, perturbadoras, insalubres, etc.
  2. Daños materiales ocasionados por los inquilinos a los elementos comunes.
  3. Problemática de las Juntas de propietarios que quieren prohibir esta actividad en los Estatutos.

En cuanto al primero, el artículo 7.2 de Ley de Propiedad Horizontal, regula la acción de cesación a la que puede acudir la comunidad si considera que en el inmueble se desarrollan actividades prohibidas en los estatutos o que sean molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

Se suscita la cuestión de si la comunidad puede ejercitar esa acción de cesación por el hecho de que exista un interés general de los propietarios para ello, sin necesidad de que se haya producido ninguna actividad molesta, sino por el simple hecho de explotar turísticamente las viviendas. En este sentido, nuestra jurisprudencia hasta el momento no ha catalogado esta actividad turística como molesta, a priori (Sentencia Audiencia Provincial de Alicante 12 marzo 2015) sino que es necesario probar que se ha perturbado la convivencia vecinal, traspasando los umbrales de lo que se considera tolerable, lo cual justificaría la acción de cesación. Por lo tanto, la comunidad aquí debe apropiarse de todo el material probatorio necesario para justificar que estas actividades se realizan de manera constante en la comunidad sin que el propietario de las viviendas haga nada para evitarlas.

Este artículo 7.2 señala además dos requisitos procedimentales sin los cuales una demanda de acción de cesación no tendría lugar, por un lado, el requerimiento fehaciente a quien esté realizando la actividad de inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y por otro lado, la previa autorización de la Junta de propietarios, convocada al efecto. De este modo, se exige una fase previa extrajudicial imprescindible y que constituyen auténticos presupuestos de admisibilidad de la demanda (Sentencia Audiencia Provincial Rioja 26 abril 2017).

En cuanto al segundo de los problemas, los daños ocasionados en los elementos comunes, es frecuente encontrar que los propietarios de los inmuebles no se hacen responsables de los daños que ocasionen sus inquilinos por lo que, con el fin de resarcirse la comunidad de estos daños, es necesario que muchas de ellas demuestren la pasividad de la conducta del propietario, que no hace nada para impedir esta conducta reiterada. Varias son las soluciones que se han analizado por nuestra jurisprudencia en este sentido, como pueden ser las siguientes:

  • Incremento de cuotas de gastos comunes para los propietarios de estas viviendas
  • Contratación de servicios adicionales por parte de los propietarios, los cuales pagan exclusivamente (limpieza, jardinería, etc).
  • Contratación de una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a la comunidad de los daños que causen los inquilinos.

Estas soluciones, sin embargo, no siempre tienen el éxito asegurado y en cualquier caso, debe pasar por el acuerdo entre el propietario y la comunidad, por lo que habrá de ir al caso concreto para comprobar si estas medidas son suficientes o por el contrario, los daños van más allá de los desperfectos materiales ocasionados en los elementos comunes y se justificaría una acción de cesación.

Por último, no hay duda al confirmar que una de las formas de atajar el problema de raíz es la prohibición estatutaria de la afectación turística, sin embargo, es necesario ser cauteloso con la amplitud o imprecisión de las cláusulas de los estatutos cuando se pretende por una comunidad prohibir el destino turístico de las viviendas, ya que hay numerosa jurisprudencia que determina que las restricciones a las facultades dominicales deben interpretarse de manera restrictiva, por lo que muchas comunidades pueden encontrarse con una sorpresa cuando pretendan la acción de cesación por actividades prohibidas en los estatutos y se encuentren con que el juzgado desestima sus pretensiones por carecer de fundamento.

No obstante, el hecho de incorporar estas cláusulas a los estatutos de las comunidades (que no olvidemos requieren unanimidad) facilita las acciones de la comunidad frente a aquellos propietarios que desoyen las normas comunitarias, por cuanto ni siquiera es necesaria la prueba de que se están realizando actividades molestas, sino por el simple hecho de que la comunidad puede prohibir estas prácticas sin más límites que los de la ley o el abuso de derecho. La inclusión de los estatutos de cláusulas limitativas del uso tiene carácter de lex inter partes, por lo que vincula a los propietarios, dice la Sentencia de la Audiencia Provincial Zaragoza de 28 junio 2007. Esto, no olvidemos, ocurre en aquellos territorios sometidos a la actual Ley de Propiedad Horizontal, pero ya vemos como en otras regiones, por ejemplo el Código Civil catalán, como no solo no es necesaria la unanimidad, es que ni siquiera el afectado tiene que dar su voto a posteriori.

 

Silvia Reinoso Ruiz, Asociada Cremades & Calvo-Sotelo. 

 

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