Como consecuencia del impacto que ha tenido la invasión de Ucrania por parte de Rusia en la economía española a nivel global y, en consecuencia, en la del ciudadano español de a pie, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Estos últimos días hemos podido observar que la ratificación del mencionado Real Decreto-ley ha sido objeto de debate en los medios de comunicación por motivos meramente políticos, pero el objeto del presente artículo no es otro que dejar de lado esos motivos y centrarnos en las medidas que dicho Real Decreto-ley propone en materia de arrendamientos.
El Real Decreto-ley establece un amplio abanico de medidas destinadas a paliar, en la medida de lo posible, las consecuencias que la guerra tiene para nuestro país como son el aumento de precios de las materias primas o la alta volatilidad del precio de la energía, ahora bien, destina un título concreto (el Título IV) a medidas de apoyo a trabajadores y colectivos vulnerables. Esto se debe a que en palabras del propio Real Decreto-ley “la situación que en las empresas pueda causar la invasión de Ucrania o el aumento de los precios o costes energéticos, lleva consigo importantes distorsiones económicas”.
Actualmente, viene siendo práctica habitual en los contratos de arrendamiento de vivienda la actualización de la renta conforme a la variación sufrida por el Índice de Precios de Consumo (IPC) y determinada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En línea con lo anterior, conviene tener en cuenta lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 18 establece lo siguiente:
“En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
La inclusión del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) se produjo por la modificación publicada el 31 de marzo de 2015 y es de aplicación en aquellos arrendamientos urbanos para los que no se haya pactado un índice concreto conforme al que actualizar la renta.
Ahora bien, ¿Cuál es la diferencia entre el IGC y el IPC?
- El IGC es un índice que se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona, es decir, toma en cuenta las diferencias en las economías de los distintos países para así conseguir unos precios más equitativos.
- Por otro lado, el IGC varía dentro de un rango del 0% al 2% no pudiendo nunca ser negativo ni exceder del 2%.
Como decíamos antes, la LAU únicamente prevé la posibilidad de actualizar la renta conforme al IGC en aquellos casos de arrendamientos urbanos en los que no se haya determinado un índice y que fueran firmados con posterioridad a la modificación de 2015.
No obstante lo anterior, nos encontramos en la actualidad ante una situación, fruto de la guerra en Ucrania, que está produciendo una alta volatilidad en los precios y por tanto un posible incremento desbocado del IPC, llegando a alcanzar un 7,6% en el mes de febrero de 2022, siendo el valor máximo de los últimos 35 años como señala la exposición de motivos del Real Decreto-ley, un 9,8% en el mes de marzo de 2022 y un 8,4% en el mes de abril del mismo año. Con esto en mente, el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania ha incluido en su artículo 46 una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
“La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
A la vista de todo lo mencionado con anterioridad, podemos observar cierta similitud entre lo contenido en el Real Decreto-ley objeto de este artículo y los aprobados como consecuencia de los distintos estados de alarma empezando por el concepto de gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos o superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial) y siguiendo por el hecho de que, según parece, este Real Decreto-ley prevé que sus medidas tendrán efecto hasta el 30 de junio de 2022 pero no sería de extrañar que fuera prorrogado en caso de que la guerra continuara teniendo consecuencias en la economía española.
En conclusión, los arrendatarios de arrendamientos urbanos tienen en este momento la posibilidad de limitar la actualización de la renta pero para ello se deben cumplir las siguientes condiciones:
- Que la actualización deba realizarse entre la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley (30 de marzo de 2022) y el 30 de junio de 2022, sin perjuicio de su posible prórroga en caso de continuar produciéndose las circunstancias que motivan la aprobación del Real Decreto-ley.
- Tanto para el caso de que el arrendador sea un gran tenedor como si no lo es, las partes deberán negociar el incremento de la renta que en ningún caso podrá exceder del 2% (límite máximo del IGC).
Joaquín Rodríguez Puerta
Abogado en Cremades & Calvo-Sotelo
