Los fiscalistas advierten que arrendar las terrazas tributa como rendimiento inmobiliario
Semana Santa es sinónimo de tradición, procesiones y cofradías. Muchos turistas acuden a las ciudades más turísticas (como Sevilla o Málaga) para no perderse los desfiles. Con la llegada de cientos de visitantes, los propietarios de las viviendas mejor ubicadas aprovechan para hacer caja con el alquiler de sus terrazas ofreciendo a las personas un palco VIP para ver el espectáculo. Por ejemplo, en Milanuncios promocionan balcones por 3.000 euros el día. No obstante, los propietarios deben tener especial cuidado con el alquiler de esta parte de la vivienda y no deben olvidar que hay que declarar las ganancias a Hacienda. Además, también deben cerciorarse de que la comunidad de vecinos está de acuerdo en alquilar las terrazas para ver las procesiones. Porque en caso contrario, podrían vetar esta actividad.
Impuestos
Alquilar un balcón o un ático para ver una procesión comporta una serie de obligaciones fiscales. La principal, es que los arrendadores tienen que declarar todos los beneficios obtenidos por esa actividad. Según Marcos González Villarreal, abogado experto en fiscal y asociado a Cremades & Calvo-Sotelo Abogados, “sea cual sea el objeto del alquiler, los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles, así como los que deriven del arrendamiento, tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario”.
Además, el arrendamiento de los balcones también podría estar sujeto al impuesto sobre el valor añadido (IVA) cuando el servicio lo presta una empresa o empresario. “En caso de que se considere que lo que se alquila no es el uso de la vivienda, sino un mero espacio físico puntual, como el balcón de una vivienda, sería como una especie de alquiler de habitaciones para distintos servicios”, explica Esaú Alarcón, abogado fiscalista en Gibernau Asesores. En este supuesto, habría que darse de alta en el censo de empresarios y profesionales mediante una declaración censal y facturar el 21% de IVA sobre el precio del alquiler e ingresarlo en Hacienda.
Actividad económica
El Tribunal Supremo ya se pronunció el pasado mes de diciembre sobre la consideración de actividad económica del alquiler de pisos turísticos. No obstante, el Alto Tribunal no especificó si el arrendamiento de una parte de la casa se puede interpretar como dicha actividad a ojos de la ley.
La doctrina del Supremo viene a decir que los vecinos pueden prohibir los pisos turísticos por ser una actividad económica siempre que esté establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios. Los expertos consultados consideran que reconocer como actividad económica el alquiler de un espacio limitado, como una terraza, es algo “forzado”. Para Esaú Alarcón, este tipo de beneficios “son ingresos no periódicos ni derivados de la explotación de medios materiales y humanos”. Y para el abogado, no habría que declarar estos ingresos como actividad económica.
En opinión de Álvaro García de León, socio del departamento inmobiliario y urbanismo de Lener, el caso de una cesión de uso de un balcón, en momentos puntuales como las procesiones, “difícilmente puede encuadrarse en el concepto de actividad económica a que se refiere el Alto Tribunal, que requiere de un componente comercial, profesional o empresarial, y una cierta habitualidad que no concurre en este caso”.
Otra vía para vetar los alquileres es demostrar que los inquilinos realizan actividades molestas o ilegales. El vecindario podría acudir a los tribunales. Aunque, en el caso de alquiler de balcones en Semana Santa, según García de León, tratándose de cesiones que son muy limitadas en el tiempo “parece poco probable que llegue a prosperar esta vía judicial, en el supuesto de llegar a plantearse”.
Contrato de alquiler
Si bien no es obligatorio, para evitar conflictos legales lo más aconsejable es elaborar un contrato de alquiler. A la hora de arrendar un balcón, Alejandro Fuentes-Lojo, abogado inmobiliario en Fuentes Lojo Abogados, recomienda formalizar un contrato de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se detalle el precio, duración o el uso concreto de la casa.
Cuestiones clave para alquilar un mirador
Sanciones. En caso de que los arrendadores pasen por alto las exigencias de Hacienda, se enfrentan a duras sanciones. Según explican desde la Agencia Tributaria, no declarar los ingresos generados por alquilar una terraza conlleva una multa de entre el 50% y el 150% de los ingresos obtenidos.
Rectificación. Los contribuyentes pueden utilizar su derecho a rectificar su declaración en caso de no haberla presentado o de haber cometido errores. Según Esaú Alarcón, abogado fiscalista en Gibernau Asesores, el ciudadano deberá pagar la deuda con los intereses de demora más otros cargos extra por presentar los ingresos fuera de plazo. La Agencia Tributaria impone un recargo de entre el 1% y el 15% por cada mes de retraso.
Cláusulas. Para evitar posibles conflictos entre las personas que firman un contrato de alquiler, lo más recomendado es dejar claro cuáles son las condiciones del arrendamiento. Para Álvaro García de León, socio del departamento inmobiliario y de urbanismo de Lener, habría que pactar unas cláusulas que fijen la posibilidad de utilizar el cuarto de baño; el número de personas que pueden acceder a la terraza; la responsabilidad de los daños causados por arrojar objetos a la vía pública o la devolución del dinero o parte de él en caso de se produzcan circunstancias eventuales como la suspensión de las procesiones por lluvia.
Precios. El coste de los balcones varía en función del territorio. Según los últimos datos del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas, el precio promedio en Andalucía, una de las comunidades autónomas más transitadas en Semana Santa, asciende a los 3.000 y 5.000 euros la semana, llegando en algunos casos a costar más de 12.000 euros en ciudades como Sevilla.
