Las criptomonedas se han convertido en los últimos años en uno de los activos mas cotizados entre los inversores, tanto privado como institucionales. En un informe elabora por el Banco de España en el año 2022 éste cifra cerca de los 60.000 millones de euros el volumen de transacciones en activos digitales solo en España.

Pueden existir distintas motivaciones a la hora de adquirir un activo, pero la principal motivación de un inversor medio a la hora de adquirir este tipo de activos es adquirirlos a un precio para posteriormente tener la posibilidad de venderlos a un precio superior y conseguir así un rédito económico positivo en el global de la operación.

Ahora bien, ¿pueden las criptomonedas usarse para adquirir bienes como, por ejemplo, un inmueble?

La respuesta es Sí, pero conviene determinar el acto jurídico que estamos realizando al adquirir un inmueble con criptomonedas.

Antes de nada, debemos tener en cuenta la existencia cientos de criptomonedas en el mercado, por lo que, en este artículo vamos a centrarnos en la más popular y que cuenta con la capitalización de mercado más alta dentro de los activos digitales.

Así, en primer lugar, conviene definir la regulación a la que están sometidas las criptomonedas, en general, y Bitcoin, en particular. En este sentido, el Real Decreto-ley 7/2021 ofrece la que es la primera definición de criptomoneda en España: «Se entenderá por moneda virtual aquella representación digital de valor no emitida ni garantizada por un banco central o autoridad, no necesariamente asociada a una moneda legalmente establecida y que no posee estatuto jurídico de moneda o dinero, pero que es aceptada como medio de cambio y puede ser transferida, almacenada o negociada electrónicamente»

Esta definición que ofrece el Real Decreto-ley 7/2021 es muy importante para determinar la clase de acto jurídico estamos realizando al adquirir un inmueble con Bitcoin.

Igualmente, para poder determinar la clase de acto jurídico frente al que nos encontramos, debemos tener en cuenta la definición que el artículo 1445 del Código Civil da del contrato de compra y venta. El cual define que esta como el contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada por el cual la otra parte se obliga a pagar por ella un precio cierto o signo que lo represente. A la vista de lo anterior, podemos identificar como elementos esenciales del contrato de compraventa los siguientes: el objeto, sujetos y el precio. Así, en lo que respecta a la posible compraventa de inmuebles a través de Bitcoin, observamos que no se da cuando uno de los elementos esenciales (el precio cierto) puesto que Bitcoin Bitcoin no es considerada por el Banco de España ni por el Banco Central Europeo como una moneda de curso legal sino como un activo financiero digital con un valor económico que fija la ley de la oferta y la demanda, es decir, el mercado, igualmente no está emitido por un ente regulador.

Llegado a este punto, si la adquisición de un inmueble por medio de Bitcoin no puede considerarse como una compraventa, ¿Cuál es acto jurídico que estamos realizando al adquirir un inmueble con Bitcoin?

Para contestar a esta pregunta debemos acudir a otro tipo de contrato recogido en el artículo 1538 Código Civil: la permuta. La definición que da el Código Civil de la permuta es la siguiente: “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Es decir, la permuta consiste en el cambio de un bien por otro, los dos con valor económico, donde un contratante se obliga a entregar un activo para recibir otro a cambio. Por tanto, a la luz de lo comentado anteriormente, podemos considerar que la principal diferencia entre la permuta y la compraventa es que en la compraventa existe un precio cierto y en la permuta no. Por ello aun que los activos en la permuta tengan un valor económico no es el precio el elemento esencial del contrato, por ejemplo, la misma situación se da en el intercambio de un bien inmueble por otro, este se considera una permuta ya que se están cambiando dos bienes aun que se deba reflejar el valor económico de los mismos en la escritura ante notario a efectos fiscales.

A continuación, teniendo en cuenta todo lo señalado hasta este punto, pasaremos a determinar las líneas generales en el proceso de adquisición de un inmueble con criptomonedas.

Proceso de adquisición del inmueble a través de criptomonedas:

  1. Como en toda operación de adquisición de inmuebles. Lo primero para que se pueda dar un intercambio de bienes, es la existencia de un acuerdo entre comprador y vendedor y el consentimiento de estos en realizar la operación en este sentido. Para ello será necesaria la elaboración de un contrato privado en el que se indique el inmueble y los Bitcoins que se pretenden intercambiar por este inmueble.

En este primero momento deberá determinarse el día en que se realizará la operación ante el notario.

  1. Posteriormente, para este tipo de intercambios, es de carácter obligatorio la figura del notario para dar fe de la operación y certificar el intercambio de los bienes entre los particulares. En la notaría el adquiriente del inmueble realizará el traspaso de los Bitcoin a la wallet del propietario del inmueble, debiendo ser certificada por el notario la correcta recepción de los Bitcoin. En este punto, deviene obligatoria la conversión del valor de los Bitcoin a la moneda de curso legal en España (euros), ya que en la escritura deberá constar el valor de los Bitcoins en euros ya que estas operaciones tienen repercusión a nivel fiscal y por ley debe expresarse los valores económicos de cada bien en la escritura.
  2. Llegados a este punto, el notario elevará a público la escritura de permuta, donde se reflejarán los movimientos operaciones de ambos adquirientes.
  3. Por último, hay que acudir al registro para realizar el cambio de titularidad del inmueble, ya que el de los Bitcoins ya se ha realizado mediante el registro en la Wallet.

 

Jose Ángel Gutiérrez, abogado de Cremades & Calvo-Sotelo

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